COMO REGULARIZAR CHÁCARA OU SÍTIO ?

COMPREI UMA ÁREA E ELA ESTÁ IRREGULAR, O QUE FAZER ?

– A divisão irregular ou ilegal de terras rurais, comumente chamada de “chacreamento” (chácaras e sítios), referindo-se à prática de parcelamento irregular de imóveis rurais em áreas menores do que o módulo rural permitido pela legislação brasileira, com o objetivo de venda desses “lotes” para residência ou uso recreativo pode acarretar diversos problemas para os compradores, incluindo a impossibilidade de regularizar a propriedade, a posse e uso da terra.

O QUE É CHACREAMENTO ?

– O escritório HERMES CAPPI JÚNIOR esclarece que o chacreamento é a subdivisão de uma propriedade rural em áreas menores do que o permitido pela legislação, sem a devida autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e sem atender aos requisitos legais para o parcelamento do solo.

– Muitas vezes, essas áreas são vendidas como “CHÁCARA” ou “SÍTIO” para lazer, criação de animais ou pequenas plantações, mas sem a regularização necessária.

É ILEGAL O CHACREAMENTO ?

– O parcelamento de imóveis rurais é regulado especialmente pela Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e pela Lei nº 5.868/1972 e alterações, que estipulam normas específicas para a divisão de terras rurais, além das respectivas leis estaduais e municipais.

– A prática de divisão irregular ou ilegal infringe diretamente essas legislações pelos seguintes motivos:

Módulo Rural:

· A legislação brasileira define o módulo rural como a menor área suficiente para a exploração econômica e sustentável da terra (normalmente dois hectares).

· Parcelar uma propriedade em áreas menores que esse módulo é ilegal.

Autorização do INCRA:

· Qualquer parcelamento de imóvel rural deve ser previamente autorizado pelo INCRA, assegurando que a divisão atenda aos critérios técnicos e legais.

Licenciamento Ambiental:

· Dependendo da localização e das características do loteamento, é necessário obter licenças ambientais, o que geralmente não é feito nos casos de divisão irregular ou ilegal de terras rurais.

QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS LEGAIS ?

– Os vendedores que praticam a divisão irregular ou ilegal de terras rurais estão sujeitos a diversas penalidades, incluindo:

Multas Administrativas: Imposição de multas significativas pelos órgãos de fiscalização agrária e ambiental.

Responsabilidade Civil e Penal: Processos judiciais por danos causados aos compradores e ao meio ambiente.

– O escritório HERMES CAPPI JÚNIOR ainda pondera que aos compradores, por sua vez, enfrentam dificuldades como:

Nulidade dos Contratos de Compra: Contratos de compra e venda de áreas irregulares podem ser declarados nulos.

Impossibilidade de Registro: Lotes irregulares não podem ser registrados no cartório de imóveis, resultando em insegurança jurídica quanto à posse e ao uso da terra.

QUAIS SÃO AS POSSIBILIDADES DE REGULARIZAÇÃO ?

– Apesar das dificuldades, o escritório HERMES CAPPI JÚNIOR esclarece que existem algumas possibilidades de regularização das áreas adquiridas de forma irregular, permitindo aos compradores prejudicados legalizarem suas propriedades:

Ação de Usucapião:	Dependendo do tempo de posse e das características da ocupação, pode ser possível ingressar com uma ação de usucapião, regularizando a propriedade após o reconhecimento judicial da posse contínua e pacífica.
Regularização Fundiária:	Em alguns casos, é possível solicitar a regularização fundiária junto ao INCRA ou aos órgãos estaduais de terras, mediante cumprimento de requisitos específicos e regularização ambiental.
Acordos com o Vendedor:	Buscar uma solução amigável junto ao vendedor, como a devolução dos valores pagos ou a transferência para outra propriedade regularizada, pode ser uma alternativa.
Ação Judicial de Indenização:	Ingressar com uma ação judicial contra o vendedor por perdas e danos, buscando reparação pelos prejuízos sofridos devido à compra da área irregular.